「中古マンションを安く買って、浮いた予算で新築同様に」という言葉は魅力的ですが、そうはいっても実際リフォームにどれくらいの費用がかかるのか、非常に気になるところです。もちろんリフォームの内容やグレード、規模によって予算はピンキリです。しかしそういってしまっては話が始まりません。ごく一般的な一例になりますが、皆さんの参考の一助になればと、リフォームの「相場」についてご紹介します。


※この記事は任意のリフォーム業者数社の価格の平均価格（中央値）をもとに作成しています。あくまでも参考金額であり、実際のリフォーム費用がこの程度であることを保証するものではありません。

3～4LDK（70～75平米程度）で一式500万円が目安

リフォームにはいろいろなやり方がありますが、「中古マンションを新築同様に」ということであれば、全体的なリフォームが必要でしょう。具体的に主なリフォーム箇所を挙げていくと

・床のフローリング　10平米あたり15万円程度
・壁と天井のクロス張り替え　平米あたり3,000～5,000円程度
・システムキッチンの交換　50万円程度
・ユニットバスの交換　100万円程度
・トイレ　便器・壁紙・床のリフォーム一式　30～50万円程度
・和式トイレから洋式トイレへ　30～50万円程度
・洗面台の取り替え　25～30万円程度
・サッシの交換　7～20万円程度

などが一般的ではないでしょうか。専有部分の「目につくところすべて」をリフォームすることで、実質的に新築マンションに入居するのとほとんど同じ生活を楽しむことができるでしょう。

交換する設備のグレードや工事の難易度にもよりますが、これらのリフォームにかかる費用一式はざっと500万円が目安になります。最低350万円から、ちょっとグレードを上げて700万円、高級マンション風を目指すのであれば1,000万円ぐらいにはなるでしょう。

自宅用か、投資物件か

中古マンションのリフォームは、「自宅用か、投資物件か」といった点も大きな問題になります。自宅用であれば自分の好きなようにリフォームするのが一番ですが、投資物件であれば現在人気のあるマンションはどんな内装か、どんな設備に注目が集まっているかといったトレンドも調べておき、できるだけトレンドに合わせたリフォームをしておきたいものです。「多くの人に好まれる物件＝入居希望者が多い物件」となり、空室リスクが低減できます。例えば、アイランド型キッチンやウォークインクローゼットなど、入居希望者にアピールしやすいリフォームはいかがでしょうか。

・アイランド型キッチン　100万円程度
・ウォークインクローゼット　30～50万円程度

投資物件なら「弱点克服型」も魅力

どんな不動産物件にもメリット・デメリットがあります。自宅用であれば自分のニーズに合った物件、デメリット部分が気にならない物件を選べばいいのですが、投資物件であれば、できるだけ万人に好まれるようなリフォームがおすすめです。

例えば、バルコニーが狭く洗濯物が干しにくいマンションなら浴室暖房乾燥機、冬場の採光が十分でなく冷え込みが心配なマンションなら床暖房、というような弱点克服型のリフォームをしておけば入居希望者に対してメリット部分をアピールしやすくなります。

・浴室暖房乾燥機　15～20万円程度
・床暖房　80万円程度（12～14畳相当）　40万円程度（6畳相当）

自宅用なら一点豪華主義も悪くない

「ほかの設備は普通でかまわないが、浴室だけは思い切り豪華にしてリラックスしたい」という人なら、広々としたシステムバスはどうでしょうか。ミストサウナ付き、テレビ付きといったオプションも充実しています。

「オーディオが趣味なので、一室を防音室にしたい」といったリフォームも可能です。床・壁・天井に吸音材と防音ボードを施工し、二重扉、二重サッシに取り替えればかなりの防音性が確保できるでしょう。ただし、深夜にピアノなど楽器の練習ができるほどかどうかはマンションの構造によります。

・システムバス　100～120万円程度　バリアフリー化　140～150万円程度
・防音室　50～60万円（一室のみ）

リフォーム予算は目的別で違ってくる

リフォームの主な目的は、

1．美観の回復・・・古くて見栄えが悪くなったから新しくしたい
2．機能の回復・・・故障や劣化で不便になったので新しくしたい
3．補強・・・痛みが目立ってきたので、破損・故障する前に補強しておきたい
4．グレードアップ（リノベーション）・・・もっと便利でかっこいい最新式の設備にしたい

の4種類に分類できると思います。こうした目的の違いによって、同じ場所をリフォームするにしても予算が違ってきます。

「マンションの内装全体はそれほど古くないので、気になる箇所だけ最小限のリフォームをしたい」「水回りの傷みが進んでいるので、とりあえず補強しておきたい」といった部分的なリフォームであれば予算をかなり抑えることも可能でしょう。特に水回りの傷みは放置しておくと腐食・劣化が加速するので、早めのリフォームがおすすめです。

競売マンション取得後の利用方法

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