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201409.19

競売で取得したマンションの管理費滞納分について

競売マンションを取得したら、管理会社(あるいは管理組合)から、前の所有者が滞納していた管理費の支払いを要求された……。競売物件ではそういうトラブルがよく発生します。また、管理費だけでなく修繕積立金の滞納分を要求されるケースもあるようです。このようなお金は、買受人に支払の義務があるのでしょうか? また、このようなトラブルを回避するにはどうしたらよいのでしょうか?

区分所有法第7条および8条について

分譲マンションのように不動産を共同で区分所有する集合住宅では、「建物の区分所有等に関する法律(以下区分所有法)」によって債権・債務が規定されています。

区分所有法第7条第1項には、
「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする」。
と記されています(ちなみに「他の区分所有者に対して有する債権」とは、自分に支払い義務があることを意味します)。

また区分所有法第8条には、
「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」。
と記されています。

このふたつの法律により、中古マンションの購入であれ、競売マンションの落札であれ、買受人は前の所有者のマンション管理費や修繕積立金の滞納分を負担する義務があります。

マンション管理費の滞納分に対する時効について

最高裁判所の平成16(2004年)の判決によれば、「マンション管理費などの債権は5年の短期消滅時効によって消滅する」という判断が下されています。(最高裁判所第2小法廷 平成16年4月23日判決(金融・商事判例1196号13頁))

従来、マンション管理費などの債権は民法167条(一般債権の消滅時効期間を10年と定める法律)所定か169条(年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権=定期給付債権の消滅時効期間を5年と定める法律)所定かという法律上の議論があったのですが、この判決が5年の時効を認めたため、以降、これが判例として定着しました。

ただし、この判例をもって、一概に「競売物件の購入にともなう管理費の滞納分は、最大で5年分を負担すればいい」というわけではありません。マンション管理費の滞納分のような債権では、債権者側が時効を完成させない方法として、「時効の中断」という法的対応をとることがよくあります。具体的には、訴訟・支払督促・和解・差押えなどの措置をとることにより、時効を中断することが可能になっています。また、滞納者が滞納の事実を承認したと見なされる場合も時効は中断します。

事実関係の調査が必要不可欠

競売マンションの場合、こうした滞納債務の有無や金額は物件明細書や評価書など3点セットのどこかに記載されているのが一般的です。しかし、それは執行官が調査した時点での事実確認であり、その額が確定したものという保証もありません。また、時間の経過に伴い滞納債務が想像以上に増加していたということもよくあります。このため、マンションの管理会社に滞納債務額を確認するなど、競売物件の実地調査は必要不可欠です。

ただし、こうした調査を正確に行うのは、法律や競売の専門知識を豊富に持つ専門家でなくてはかなり困難だと考えておくべきでしょう。マンションの管理会社や管理組合が、自分たちの不利になるような情報を簡単に教えてくれるとは限らないからです。こうしたリスクを回避するためにも、目的物件を調査する段階から、不動産競売のサポート会社の助力を得ておいた方が安心ではないでしょうか。

競売マンション取得マニュアル

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