住宅を購入するにあたって、住宅ローンの審査は「仮審査」と「本審査」の二段階に分かれて行われるということは広く知られています。ではなぜ仮審査と本審査の二段階が必要なのでしょうか。また金融機関はそれぞれの段階で具体的にどのような手続きや決定を行っているのでしょうか。

仮審査と本審査が２段階ある意味

金融機関の体制や制度によっても若干の違いがありますが、住宅ローンの審査が仮審査（フラット35を利用する場合は事前審査という名称を用います）と本審査を分けているのは「仮審査によって、この人が本審査に通る可能性を事前に審査する」ためです。

住宅ローンの貸付の可否を巡り、その前後には購入する不動産物件の工事請負契約や売買契約などの重大な契約が結ばれます。これらの契約は住宅ローンの貸付を前提に行われるものですから、もし住宅ローンが借りられないとなったら工事請負契約や売買契約などはすべて中止しなくてはならなくなります。

一方、住宅ローンの貸付を行う金融機関にとっても「当該不動産を購入することを前提に貸付を行う」わけですから、契約の履行は重大です。このため住宅ローンは住宅の買主（ローンを組む当人）、売主（ハウスビルダーや工務店など）、貸主（金融機関）それぞれがタイミングをあわせて同時並行で契約を進める必要があります。

しかし、数千万円にも及ぶ大きな融資を行うためには事前の信用調査などにはそれなりの時間が必要です。このため金融機関はローンの契約に先立ち、1～3週間にわたる「仮審査」とおよそ1週間程度の「本審査」の二段階にわたる審査を行い、買主と売主との間で結ばれる工事請負契約や売買契約は事前審査と本審査の間に行われることが慣例となっています。

ただし、「仮審査では貸付OK」という結果が出ても、本審査で融資が取りやめになる可能性もゼロではありません。その場合に備え、万が一住宅ローンが借りられなかったら工事請負契約や売買契約は解除できるという「ローン特約」という制度があります。

仮審査の審査内容

仮審査では「無事にローンが完済できるかどうか」の見極めが重要ですから、金融機関は借主の完済時の年齢、現在の勤務先の勤続年数、年収、健康状態などのデータを主として審査します。ほかの金融機関からの借り入れがないか、今までに金融機関とトラブル（いわゆる金融事故など）を起こしたことはないかなどといったことも調査の対象となり、また購入対象となる不動産物件の担保性などについても評価が行われます。

本審査とは

本審査は金融機関ではなく、信用保証会社が行います。この信用保証会社というのは、万が一借主が住宅ローンを払えなくなったとき、借主に代わって金融機関に対してローンの完済を行います。その結果、ローンの債権は保証会社に移動し、以降は借主が保証会社に対して残金の返済を行う必要があります。

別の言い方をすれば、金融機関は仮審査によって「この人物に資金を貸しても大丈夫か？」というおよその調査を行い、本審査によって保証会社がダブルチェックを行うということになります。

一般的には「仮審査を通れば本審査も通る」とはいうものの、事前審査の際に虚偽の申し出があったり、重大な事実の隠ぺいなどがあった場合には本審査が通らないケースもあります。

なお、本審査に通らなかった場合、金融機関はその理由については教えてくれません。そのようなことがないよう、くれぐれも書類の不備などがないように慎重に手続きを進めたいものです。

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