住宅ローンの返済時、月々の返済とは別に、ある程度まとまった金額のお金を返済してローン残額を減らすことを「繰り上げ返済」といいます。
「借金はできるだけ早く返してしまった方がいい」という原則からして、もし経済的な余裕があれば繰り上げ返済するに越したことはありません。ただし繰り上げ返済の方法やタイミングによって金利の節約効果などに違いが生じます。ここでは住宅ローンの繰り上げ返済について、お得なポイントや注意点についてご説明します。

2種類の繰り上げ返済

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
期間短縮型は、繰り上げ返済によってローン残額が減った分、ローンの完済を予定より前倒しするというものです。

これに対し「返済額軽減型」とは、返済期間は今まで通りとし、そのかわり、ローン残額が減った分、月々の返済額を少なくして返済負担を軽くするというものです。

期間短縮型と返済額軽減型、どちらが有利？

一般に「節約効果を比較すると期間短縮型の方が効果的」という話をよく聞きますが、これは繰り上げ返済の返済額や時期、回数によって事情が異なり、一概にはどちらが有利といえません。また返済期間中の金利の変動によっても状況は変化します。強いて言うなら、金利上昇リスクをヘッジするためには返済能力に余裕を持つことが重要なので、そういう意味では返済額軽減型の方がリスクヘッジ力は高いといえるかもしれません。

そう考えると、期間短縮型と返済額軽減型のメリットを比較する際は、「家計に対するローン負担の大きさ」を重視すべきではないでしょうか。たとえば「子供の学費が思ったよりかさんで家計に余裕が少なくなった」「増えると予想していた収入が増えなかった」というような場合なら、返済額軽減型を選んで月々の可処分所得を増やし、差額を貯蓄に回した方が安心でしょう。病気、予期せぬ臨時の出費などの事態に備えるためにも、ある程度の貯蓄は必要です。

しかし「月々の返済額に余裕がある」という場合は期間短縮型を選んで予定より早く完済してしまった方が、老後に向けて余裕のある資金計画が立てやすいのではないでしょうか。

なお、住宅ローンはローン残額を減らす時期が早ければ早いほど節約効果が高くなります。同じ金額を繰り上げ返済しても、それが5年目と20年目では金利総支払額にはずいぶん大きな差が発生します。繰り上げ返済をするなら、どちらの方式を選ぶにせよ、なるべく早い時期に行いましょう。

繰り上げ返済手数料と返済下限額

繰り上げ返済をする際、金融機関に対する手数料がかかります。手数料は金融機関・返済額・固定金利型か変動金利型かといった条件によって大きく変わりますが、一度に数千円～数万円もかかってしまいますから「少額ずつ、繰り上げ返済を繰り返そう」という場合には軽視できません。ある程度まとまった金額になってから、一気に繰り上げ返済した方が手数料を節約できるかもしれません。

なお、繰り上げ返済手数料が無料の「フラット35」やネットバンクによる住宅ローンも増えてきています。ただし、フラット35は手数料がかからないかわりに返済下限額が定められており、それ以下の金額は受け付けてもらえません。
「これから住宅ローンを借りるが、できるだけ多く繰り上げ返済するつもりだ」という方は、各金融機関の繰り上げ返済手数料や返済下限額、その他の条件についても調査・比較しておくべきでしょう。

住宅ローン特別控除について

住宅ローン特別控除は、「10年以上にわたり分割して返済する方法になっている」ローンを対象としています。つまり返済回数が120回（12か月×10年）を下回る住宅ローンには住宅ローン特別控除は適用されません。10年以内にローンを完済してしまうと、その年から住宅ローン特別控除が受けられなくなります。

仮に大きな臨時収入があって、「まだローン返済開始から10年経っていないが完済できる」というような状況になっても、適用されなくなる住宅ローン特別控除額と圧縮できる住宅ローン金利を比較し、できるだけ有利なタイミングで繰り上げ返済を行う必要があります。

なお、こういう場合は、返済額軽減型の繰り上げ返済を行い、返済期間を短縮せず月々の返済負担を軽減するという選択肢も考えられます。ただし住宅ローン特別控除は「住宅ローン等の年末残高の合計額等」を基に算定されますので、いずれにせよ大幅な繰り上げ返済を行った場合、特別控除の恩恵は薄くなります。どの方法を選ぶのが有利なのかはケースバイケースで、個別にシミュレーション計算をしてみる必要があるでしょう。

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