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201601.12

民事執行法【第75条】＜不動産が損傷した場合の売却の不許可の申出等＞についての解説

【第75条】

①　最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあっては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあっては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。
②　前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。
③　前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。

以下、解説です。

本条の趣旨

不動産強制競売の手続きが開始され、売却許可決定の言い渡しを経て手続きが終了するまでの間に、不動産が損傷、滅失した場合、これらの事情が代金納付前に生じたものであれば、強制競売の取り消しを認めることを定めた規定となります。

買受人が関与しない事由によって、軽微でない損傷を不動産が受けた場合、その不動産を買い受けるかどうかについて、買受人の利益状況が大きく変化するため、代金納付前である限り、買受人に対する救済としての強制競売取り消しの余地を与えています。

売却不許可、売却決定取消しの申立て（1項）

まず、強制競売の手続きの進行度合いとして、売却許可決定前である場合は、売却不許可決定をするよう申立てをすることができ、売却許可決定後代金納付前である場合は、決定の取り消しを求めることができます。もっとも、代金を納付した後の場合は本条の適用が受けられない旨定めています。これは、代金納付によって確定的に不動産が買受人に帰属したと考えるため、その後に生じた事情については不動産が帰属する買受人が負担すべき事柄だと考えるためです。

また、発生した損傷、滅失の程度が軽微ではなく相当程度に重大なものである必要があります。修復が簡単な軽微な損傷が発生しているに過ぎない場合にまで、強制競売の不許可や取消しを認めると、強制競売という制度自体が利用しにくいものとなりかねないためです。もっとも、何を持って相当程度に重大な損傷、滅失と考えるかについては当該不動産の性質や損傷等の程度を考慮した具体的判断によってなされます。

執行抗告の定め（2項）

本条に伴う申立ての判断については、執行抗告によって争うことができます。この執行抗告の申立権者については、本条１項に基づく申立てを行いそれが却下された場合は申立人が、本条1項に基づく売却不許可決定または強制競売の取り消しがなされた場合は、債務者および債権者が執行抗告の申立てをすることができます。

まず、買受人は自己の申立てが却下された場合、損傷、滅失した不動産を買い受ける必要が出るため、それを避けるために執行抗告によって争うことができます。

次に、債務者および債権者は、本条１項に基づく売却不許可決定、強制競売の取り消しにより、当該不動産について強制競売がなされないことになるため、債権債務関係の清算ができなくなるという不利益を負います。そのため執行抗告によって争うことができます。