行政自治体は、都市計画区域内で効率的な街づくりを計画する際に、このエリアは積極的に交通網の強化や下水道の整備を進めよう、このエリアは自然が豊かだから今のところ街づくりの対象とはせずそのままに残しておこうといったかんじで、無秩序な市街地の拡大を防ぐために区域区分を定めて街づくりの優先順位を明確化します。

このように区域区分を定めてエリアに線引きをしたときに出てくる区域の呼び名が、市街化区域と市街化調整区域です。都市計画区域内で区域区分が定められると、そのエリアの土地は必ずこのどちらかに分類されます。

市街化区域とは

都市計画区域の区域区分の中で、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。

建築は原則として可能ですが、建築できる建物の具体的な内容等は、定められた用途地域により建築基準法で規制されることになります。

原則として、１０００㎡（三大都市圏の一定の区域の市街化区域は５００㎡）以上の開発行為は都道府県知事等の許可が必要となります（都市計画法第２９条１項）。また、１０００㎡未満の開発行為であっても、開発許可の事務を行う公共団体の条例によって３００㎡以上の開発行為については、都道府県知事等の許可を必要とする場合もあります。

市街化調整区域とは

都市計画区域の区域区分の中で、市街化を抑制すべき区域をいいます。

一言で言うと、市街化を当面行わず、自然を残そうという区域です。田園地帯や生活インフラの整っていない郊外の田舎などのイメージです。

なので、市街化調整区域内では、原則として建築物の建築ができません。

また、開発行為も原則として許可されず（都市計画法34条）、さらに原則として用途地域も定められていません。

ちなみに、都市計画税は市街化調整区域では課税されません（都市計画税は市街地整備に使われる目的税だからです）。

農地転用の場合の違い

農地転用（農地を農地以外の目的に転用する場合）をする場合に、市街化区域内については農業委員会への届出で足りますが、市街化調整区域については都道府県知事の農地転用許可が必要となります。

市街化調整区域は、開発を抑制すべき地域なので、農地を他の目的に使用することに対しては厳しく規制されているのです。

市街化調整区域で特例的に認められる開発行為

都市計画法第34条は、無秩序な市街化を防止し、農地や山林を保護するために設定される市街化調整区域において、都道府県知事等が例外的に開発許可してよい場合を立地面から限定列挙しています。

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