住宅金融支援機構は「住宅金融支援機構法」という法律に基づき、住宅資金の円滑かつ効率的な融通を図ることを目的としてフラット35を提供しています。ここではフラット35に関する基礎知識や賢い使い方、競売物件購入の際のフラット35の注意点などについてご紹介しましょう。

フラット35とは？

フラット35とは、最長35年の返済期間が設定でき、全期間を通じて一定額の返済を続ける完全固定金利型の住宅ローンです。なお、フラット35には「フラット35S」や「フラット35（保証型）」「フラット50」などのタイプがありますが、話が複雑になるため、ここではそれらのベースとなるフラット35に絞って説明していきます。

一般的な住宅ローンとの主な違いは、ローン保証料が無料であること、団体信用生命保険（団信）が任意加入であること、繰り上げ返済や返済方法の変更の際に手数料がかからないこと、などが挙げられます。

フラット35のメリット・デメリット

全返済期間において金利が固定されているということは、将来にわたっての支払額が確定しており、返済計画を立てやすいというメリットがあります。将来において金利が上昇した際も、変動金利制ローンのように支払額が上昇して返済計画を見直す心配はありません。

ただし、現在のような史上空前ともいえる超低金利時代がずっと継続した場合、低金利の恩恵を受けることができないというデメリットもあります。

フラット35の賢い使い方

こうしたフラット35の特徴を頭に入れ、一般的な住宅ローンを比較対象としての数パターンの返済シミュレーションを立てましょう。「一般的な」と書きましたが、ここでは「フラット35を利用しない場合、自分が利用するであろう金融機関」を想定し、正確な返済額の見積りが取れるものと比較してください。

「現在の低金利がずっと継続した場合」や「政府の掲げる政策どおり毎年2％ペースのインフレが実現し、金利が上昇した場合」といったパターンごとについて月々の返済額を計算してみて、自分が予定している借入額やその利息、月々の返済額がどのように推移するかを比較してみることで、自分にふさわしい住宅ローンはフラット35なのか、それとも一般的な住宅ローンなのかが判断できます。

また団信の加入についてですが、現在加入している生命保険の死亡保障額がローン完済に十分な額であり、住宅ローン借入後も解約するつもりがないのであれば、無理に団信に加入する必要はありません（一般の住宅ローンは強制加入）。団信は単独の保険として考えた場合、一般的な生命保険よりもやや割高になります。またローン完済を前提にしている保険であるため、それ以外の生活保障や疾病保障に対してはあまり手厚くないという特徴もあります。

なお、団信は保険金の受取人が本人ではなく金融機関となるため、生命保険料の控除を受けることもできません。こうした違いを考慮し、自分にとって有利な住宅ローンを選びましょう。

競売物件購入にも利用できるフラット35

競売不動産を購入する場合にも、いくつかの制約はありますが、金融機関の住宅ローンが利用できます。また同様にフラット35も利用できます。

ただし、住宅ローンもフラット35も「自分が住居として使用する住宅」の購入に限られ、投資物件用として利用することはできません。また、土地だけの落札金としてはローンの利用が認められないため、土地・建物を同時に買受できる住宅や、区分所有物件である競売マンションなどに利用が限られます。

なお、入札時の保証金を支払う時点にはフラット35の融資実行日が間に合いませんから、物件の売却基準価額の20％に相当する保証金は自己資金として準備しておく必要があります。

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