少額の自己資金から参入でき、リスクの低い不動産投資手法として人気の高いワンルームマンション投資。しかし、ワンルームマンションであれば何でも投資の対象としてふさわしいというわけではありません。特に資産運用を主目的とした投資であれば、ワンルームマンション投資の中でもできるだけリスクの低い物件を狙うべきではないでしょうか。
では、不動産投資の初心者にとってどのような物件が低リスクで好条件なのか、そのポイントを探っていきましょう。

利回りは中古マンションのほうが高い？

これからワンルームマンションを購入し、家賃収入で資産を運用しようと考えるなら「なるべく購入価格が安く、しかも利回りの高い物件」を選びたいのは誰でも同じでしょう。
さて、投資用マンションを評価する際、「利回り」つまり投資額に対してリターンがどれくらいあるかを測る尺度を気にする人は多いと思います。

さて、利回りには「表面利回り（グロス）」と実質利回り（ネット）」があります。それぞれの値は、

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

で求めることができます。表面利回りでその投資物件の採算性を大まかに比較・評価し、目に止まった物件の実質利回りを計算して詳細を検討するのが一般的なようです。

また、この計算式を見てわかるとおり「年間収入が同じであれば、物件価格は安いものほど利回りがいい」という原則があります。たとえば家賃が同じ8万円のマンションであれば、新築で2,000万円の物件と、中古で1,000万円の物件を比較した場合、表面利回りは中古マンションの方が2倍も高いといえます。

「実績」でマンションの収益性をはかる

中古マンションの場合、該当エリアの賃貸系の不動産会社に問い合わせるなどすれば、新築時から現在までの空室率がどの程度だったかというデータをある程度確認することができます。空室になってもすぐに次の借り手が見つかってきたか、それとも空室期間がしばらく続いていたのかといったデータはその物件の人気度を測るバロメーターとなるでしょう。
また、同じ棟のほかの部屋の人気度はどうか、近隣の同グレード・同築年程度の物件と比較して、賃料設定は適正かどうかといった検証もしやすいはずです。

これに対し、新築マンションの場合は過去データがありませんから、表面利回りの高さだけを見て「好物件だ」と判断するのは危険です。入居者がなかなか決まらず、また退去後に長らく空室が続くような物件では、たちまち実質利回りは低減していくからです。

マンションの人気度を決めるバロメーターは立地、設備、外観、管理の良し悪しなどさまざまなポイントがあります。物件を評価する際、不動産投資の初心者がそれらの要素をすべて加味して適正な評価を行うことは難しいのではないでしょうか。

そういう際に参考になるのが中古マンションの「過去の実績」です。不動産投資の初心者が投資物件を選ぶ際は、表面利回りよりも空室率に着目して中古マンションを優先した方がいいと思われます。

価格下落率が低い中古ワンルームマンション

不動産資産を購入する際には、将来資産を現金化するため売却する可能性も考えておかなくてはなりません。そうした資産価値を気にする人は「ただでさえ購入金額の安い中古マンションは、売却しても大した金額にならないだろう。それなら新築マンションを購入しておいた方が・・・」と考えることも多いようです。

しかし、ワンルーム物件を購入する人は主として投資目的での購入ですから、マンションの販売価格は築年数よりも実質利回りで評価されるのが一般的です。つまり、「これからどれだけ稼げる物件か」を基準に売却価格が決まるということです。

また、新築物件を中古物件として売れば、所有していた年月の長短に関わらず大幅な価格の下落は避けられません。これに対して中古物件を中古物件として販売する場合は、経年による価格の低下はあっても新築→中古のケースほど極端な値下がりは考えにくいでしょう。

不動産投資関連

ページ上部へもどる