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201408.29

【保存版】競売マンション取得時の注意事項まとめ

「競売マンションを購入したい」と考えた時、注意しなくてはならない点とはどのようなものでしょうか?

同等条件の中古マンションや中古住宅と比べ、競売物件は価格が大幅に安いという魅力があります。しかし、物件の選び方や入手方法、住宅ローンの手続きなど、一般的な流通不動産とはいろいろと違った注意点があります。それらのポイントをまとめてご紹介していきましょう。

物件選びについて

一般的な流通不動産の場合、中古物件であれば仲介業者が詳細な調査を行い、購入者はその情報を入手することができます。しかし競売物件の場合、物件情報は原則として買受を希望する人が自分で調査をしなくてはなりません。

裁判所は売却される不動産の表示、売却基準価額、買受可能価額、保証金の金額及びその提供方法、入札期間及び開札期日その他入札についての必要事項といった情報を、競売物件閲覧室やインターネット上で閲覧できるようにしています。売却される不動産に関する権利関係を記載した「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」(いわゆる3点セット)の各写しも同様です。

しかし、こうした資料を読みこなし、詳細を理解するには法律や不動産に関する専門知識が必要となります。また、物件によっては権利関係が複雑な場合もあり、これらの情報を正しく理解するためには、専門家のアドバイスや支援が必要になることも少なくありません。

また、裁判所が公開する記録と現況が異なる場合もありますから、必ず現地へ足を運んで自分で調査の裏付けをとることも大切です。

買受け申出(入札)について

競売物件に入札することを、法律用語では「買受け申出」といいます。買受け申出に際しては、裁判所の執行官室で交付される入札書用紙への記入のほか、住民票などの添付書類が必要です。

また、買受け申出は、保証金の払込が必要です。保証金の金額は物件の売却基準価額の2割とされていますから、たとえば売却基準価額が3,000万円の物件なら、600万円の保証金の準備が必要です。

落札できなかった場合、保証金は全額返済されます。しかし、落札できるかどうかわからない入札の段階で住宅ローンを組むことはできませんから、買受け申出を行うためには、最低でも保証金額以上の自己資金を準備しておかなくてはなりません。

住宅ローンについて

競売物件を落札し、執行裁判所の審査を経て、最高価買受申出人(または買受申出人)として不動産の売却が許可されたら(正確には売却許可決定が確定したら)、買受人には代金納付義務が発生します。この代金を調達するために住宅ローンを利用することも可能ですが、金融機関の住宅ローンの審査が通らないという場合も考えられます。

こういう場合、落札後に住宅ローンによる融資が受けられなければ代金の納付ができなくなります。代金を期限内に納付できないと売却許可は取消しとなり、保証金の返還も受けられなくなります。

このため、住宅ローンを利用しようとする場合は融資を申し込む金融機関と事前によく話し合い、スムーズに融資が受けられるよう準備を整えておく必要があります。申込金融機関の選定や交渉といった複雑な手続きを、買受け申出の手続きと同時進行するには大変な労力が必要です。不動産競売の専門知識や経験を持たない個人には、大きな負担になることが考えられます。

これらのことを総合的に考えると、やはり不動産競売の専門家であるサポート会社に助力を得た方が確実かつ効果的に競売物件を購入できるのではないでしょうか。

競売マンション取得マニュアル

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